Uplatňování skutečných výdajů u příjmů z pronájmu bytu
Otázka:
Za rok 2008 budu podávat daňové přiznání. Mám příjem ze zaměstnání a příjem z pronájmu bytu. Pořízení bytu jsem financovala hypotečním úvěrem. Tento příjem z pronájmu bych ráda ponížila o skutečné výdaje (tzn. nechci uplatňovat 30% paušální výdaje). Do skutečných výdajů bych chtěla zahrnout především úroky z hypotéky a rovnoměrné odpisy bytu pro tento rok.
Lze takto postupovat? V případě, že uplatňuji skutečné výdaje, stačí, když si sama v počítači povedu přehled o příjmech a výdajích a kartu majetku nebo na to musím používat speciální formuláře a přikládat je k daňovému přiznání?
Může se mi také stát, že v některém roce budou moje výdaje vyšší než příjmy. Znamená to pak, že do daňového přiznání uvedu pouze ztrátu jako minusovou položku a dále s touto zápornou hodnotou již nepočítám, nebo si mohu o tuto ztrátu snížit příjem ze zaměstnání?
Odpověď
Podle § 9 odst. 3 zákona o daních z příjmů jsou dílčím základem daně příjmy z pronájmu snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení s tím, že neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z uvedených příjmů.
Nic tedy nebrání, abyste uplatňovala daňově uznatelné výdaje ve skutečné výši. Mezi tyto lze obecně zahrnout jak úroky z hypotečního úvěru použitého na financování pořízení pronajímaného bytu tak vypočtené daňové odpisy pronajímaného bytu. Jako daňově uznatelné výdaje však nelze uplatnit např. výdaje na osobní potřebu poplatníka (§ 25 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů). Způsob uplatňování výdajů spolu s dalšími údaji uvedete v příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob.
Pro úplnost však doplňujeme, že pokud by došlo ke změně způsobu uplatňování výdajů, je nutné zohlednit ustanovení § 23 odst. 8 zákona o daních z příjmů a provést příslušné úpravy rozdílu mezi příjmy a výdaji, a to za zdaňovací období předcházející zdaňovacímu období, ve kterém ke změně způsobu uplatňování výdajů došlo.
V souladu s § 9 odst. 6 zákona o daních z příjmů, poplatníci mající příjmy z pronájmu a uplatňující u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy.
Nejsou tedy předepsány žádné zvláštní formuláře pro vedení uvedených záznamů a evidencí.
Podle § 5 odst. 3 zákona o daních z příjmů, pokud podle záznamů o příjmech a výdajích přesáhnou výdaje příjmy uvedené v § 9 zákona o daních z příjmů (tj. příjmy z pronájmu), je rozdíl ztrátou. O ztrátu upravenou podle § 23 zákona o daních z příjmů (dále jen "daňová ztráta") se sníží úhrn dílčích základů daně zjištěných podle jednotlivých druhů příjmů uvedených v § 7 až § 10 zákona o daních z příjmů. Tuto daňovou ztrátu nebo její část, kterou nelze uplatnit při zdanění příjmů ve zdaňovacím období, ve kterém vznikla, lze odečíst od úhrnu dílčích základů daně zjištěných podle jednotlivých druhů příjmů uvedených v § 7 až § 10 zákona o daních z příjmů v následujících zdaňovacích obdobích podle § 34 zákona o daních z příjmů.
Příjmy ze zaměstnání jsou součástí dílčího základu daně podle § 6 zákona o daních z příjmů, který tedy v souladu s výše uvedeným nelze snižovat o daňovou ztrátu (daňovou ztrátu lze odečítat od úhrnu dílčích základů příjmů z podnikání a z jiné samostatné výdělečné činnosti, příjmů z kapitálového majetku, příjmů z pronájmu a ostatních příjmů). Nicméně neuplatněnou daňovou ztrátu lze v souladu s § 34 odst. 1 zákona o daních z příjmů odečítat ještě v následujících 5 letech (např. pokud by u příjmů z pronájmu v jednom kalendářním roce vyšla daňová ztráta a v následujícím kalendářním roce by vyšel dílčí základ daně, bylo by možné od tohoto dílčího základu daně odečíst dosud neuplatněnou daňovou ztrátu za předchozí kalendářní rok). Při uplatňování daňové ztráty vzniklé a vyměřené za předchozí zdaňovací období je nutné k daňovému přiznání přiložit zvláštní přílohu.
Ing. Pavel Zahradník, 23. 2. 2009