Pronájem bytu manželkou
Otázka:
S manželkou vlastníme 2 byty, které jsou psány na mě. Momentálně máme jednoho nájemníka ve výpovědi, chtěl bych, aby další smlouva byla uzavřena na manželku, tj. aby ve smlouvě vystupovala ona jako pronajímatel a zdaňovala příjmy z pronájmu.
Je to možné i bez převodu bytu na manželku?
Odpověď
Z dotazu není zcela zřejmé, zda dotyčný byt je ve společném jmění manželů (§ 143 a násl. občanského zákoníku) nebo zda jste s manželkou jeho spoluvlastníky (§ 137 a násl. občanského zákoníku) nebo zda jste sám jeho výhradním vlastníkem.
Tato skutečnost je však podstatná z hlediska režimu zdanění příjmů z pronájmu:
- Pokud by se jednalo o příjmy z pronájmu bytu ve společném jmění manželů, zdaňují se takové příjmy v souladu s § 9 odst. 2 zákona o daních z příjmů jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že se jedná o příjmy, které plynou z více pronajatých nemovitostí nebo movitých věcí, a to i rozdílného charakteru (např. dům, byt, chata, garáž, pozemek).
- Pokud by se jednalo o příjmy z pronájmu bytu ve spoluvlastnictví, pak by v souladu s § 11 zákona o daních z příjmů zdaňovali jednotliví spoluvlastníci každý pouze svoji část příjmů (s tím, že obecně je možné, aby příjmy na základě písemné smlouvy uzavřené všemi spoluvlastníky plynuly jen určitým spoluvlastníkům nebo jinak, než odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům).
- Pokud by se jednalo o byt, který je ve Vašem výhradním vlastnictví, pak jej Vaše manželka nemůže pronajímat, jestliže k tomu nemá právní titul. V úvahu tak může přicházet např. v dotazu zmiňovaný převod vlastnického práva k bytu na manželku (ten může být úplatný, např. prodej, nebo bezúplatný, např. darování). Jinou možností by mohl být nájem bytu manželce a následně jeho podnájem ze strany manželky (§ 719 občanského zákoníku). V této souvislosti upozorňuji na ustanovení § 23 odst. 7 zákona o daních z příjmů, podle kterého v případě, že se ceny sjednané mezi blízkými osobami liší od cen, které by byly sjednány mezi nezávislými osobami v běžných obchodních vztazích za stejných nebo obdobných podmínek, a není-li tento rozdíl uspokojivě doložen, správce daně upraví základ daně o zjištěný rozdíl.
Ing. Pavel Zahradník, 23. 7. 2012