Osvobození příjmů z prodeje pronajímaného bytu od daně
Otázka:
Od roku 1998 jsem měl v družstevním vlastnictví byt, který byl koncem roku 2006 převeden do mého osobního vlastnictví. V bytě již od roku 2007 nemám bydliště a byt pronajímám. Rád bych byt v budoucnu prodal a získané peníze využil na nákup stavebního pozemku nebo na stavbu rodinného domku.
Zajímalo by mne, zda doba 5 let, po jejímž uplynutí je příjem z prodeje bytu osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, se počítá od roku 1998, nebo až od roku 2006.
Odpověď
Příjmy z prodeje pronajatého bytu (tj. bytu, ve kterém prodávající bezprostředně před prodejem neměl bydliště) jsou osvobozeny od daně z příjmů za podmínek uvedených v § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, tedy přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let. Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje bytu, pokud je nebo byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do pěti let od jejich vyřazení z obchodního majetku. Osvobození se také nevztahuje na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje bytu uskutečněného v době do pěti let od nabytí (nebo od vyřazení z obchodního majetku), i když kupní smlouva bude uzavřena až po pěti letech od nabytí (nebo od vyřazení z obchodního majetku).
Co se rozumí dnem nabytí a dnem prodeje pro účely posuzování výše uvedeného tzv. časového testu Ministerstvo financí České republiky podrobněji rozvádí v pokynu č. D-300, k § 4 odst. 1:
- u nemovitostí se jedná o den převodu nebo přechodu vlastnických práv k nemovitostem (§ 132, § 133 a § 460 občanského zákoníku),
- u nemovitostí nabytých rozhodnutím státního orgánu se jedná o den v něm určený a není-li určen, den právní moci rozhodnutí,
- u bytu ve vlastnictví vzniklém na základě prohlášení podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů) se jedná o den nabytí ideálního spoluvlastnického podílu budovy, pokud společné prostory a společné části domu zůstávají v ideálním spoluvlastnictví,
- u nemovitosti pořízené ve vlastní režii je rozhodující, že dosáhla takového stupně rozestavěnosti, kdy je již patrné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží (takovou stavbu lze podle § 2 odst. 1 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, v platném znění, evidovat v katastru nemovitostí) - tento den je současně dnem nabytí nemovitosti, od kterého se odvozuje lhůta pro osvobození příjmů z prodeje této nemovitosti.
Podle § 3 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., se právní vztahy k jednotkám (tj. např. takto vymezeným bytům) obecně řídí ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí.
Z výše uvedeného je patrné, že počátek běhu lhůty, od které je následně odvozováno osvobození příjmů z prodeje bytu od daně z příjmů fyzických osob, bude odvozován ode dne nabytí vlastnických práv. Protože vlastnická práva k předmětnému bytu jste nabyl až koncem roku 2006 (do té doby byl vlastníkem bytu jiný právní subjekt - družstvo, jehož jste byl členem), doba 5 let, po jejímž uplynutí je příjem z prodeje bytu osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, bude počítána až od příslušného dne v roce 2006.
Pro úplnost doplňujeme, že způsob použití prostředků získaných prodejem bytu není pro daňové účely podstatný, jedná-li se o prodej bytu, ve kterém prodávající neměl bezprostředně před jeho prodejem bydliště.
[Pozn.: Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 15. 4. 2011, čj. 2 Afs 20/2011 - 77, vyslovil názor, že časový test způsobující osvobození od daně a obsažený v ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb. je třeba vztáhnout i na případy, kdy doba mezi nabytím a prodejem bytu přesahující 5 let v sobě zahrnuje i dobu, po kterou prodejce nebyl vlastníkem tohoto bytu, nýbrž byl jeho nájemcem na základě smlouvy o užívání družstevního bytu]
Ing. Pavel Zahradník, 20. 11. 2008