Odpočet DPH při pronájmu bytu
Otázka:
Společnost s ručením omezeným, plátce DPH, má v obchodním majetku byt, který bude pronajímat, nájem bytu bude bez DPH.
Je možné si v takovém případě uplatnit odpočet DPH např. u oprav bytu, vybavení bytu atd.?
Odpověď
Nájem bytu je obecně osvobozen od daně z přidané hodnoty (dále jen "DPH"), a to bez nároku na odpočet DPH, podle § 51 odst. 1 písm. e) a § 56 odst. 3 zákona o dani z přidané hodnoty, nejedná se tedy o zdanitelné plnění (§ 2 odst. 3 zákona o dani z přidané hodnoty). Plátce není oprávněn k odpočtu DPH na vstupu u přijatých zdanitelných plnění, která použije pro účely uskutečňování plnění osvobozených od DPH bez nároku na odpočet DPH (viz § 72 zákona o dani z přidané hodnoty).
Jestliže tedy opravy bytu souvisí výhradně s uskutečňováním nájmu bytu osvobozeného od DPH podle výše uvedeného ustanovení, nemůže si u nich plátce uplatnit odpočet DPH; pokud by opravy bytu souvisely i s jiným využitím bytu, pak by mohlo přicházet v úvahu uplatnění odpočtu DPH v částečné výši (viz § 72 odst. 6 zákona o dani z přidané hodnoty). Pokud se jedná o vybavení bytu, je nutné rozlišit, zda toto vybavení bude součástí bytu (pak by byl u něj režim z hlediska DPH v zásadě podobný jako u oprav bytu), nebo se bude jednat o samostatně pronajaté vybavení (pak by jeho nájem nebyl osvobozen od DPH a plátce by tak obecně byl oprávněn uplatnit odpočet DPH na vstupu u tohoto vybavení).
Doplňujeme, že uskutečňování plnění osvobozených od DPH bez nároku na odpočet DPH může znamenat povinnost krácení odpočtu DPH u řady přijatých zdanitelných plnění - viz podrobněji § 76 zákona o dani z přidané hodnoty. Plátci také může vzniknout povinnost provést úpravu již uplatněného odpočtu DPH např. u pronajímaného bytu a nebo u technických zhodnocení tohoto bytu (viz § 78 a násl. zákona o dani z přidané hodnoty).
Pro úplnost uvádíme, že za podmínek upravených v § 56 odst. 4 zákona o dani z přidané hodnoty se plátce může rozhodnout u nájmu bytu uplatňovat DPH, a že od DPH není osvobozen tzv. krátkodobý nájem vymezený v § 56 odst. 3 zákona o dani z přidané hodnoty.
Ing. Pavel Zahradník, 16. 9. 2011