Osvobození příjmu z prodeje bytu od daně
Otázka:
V roce 2007 jsem si vzala hypoteční úvěr a koupila byt, ke kterému bylo zároveň zřízeno zástavní právo ve prospěch banky. V roce 2008 jsem tento byt prodala. Aby se mohl prodej bytu uskutečnit, musel být bance doplacen celý zbytek hypotečního úvěru kvůli zrušení zástavního práva. Kupující tedy část kupní ceny bytu zaslal přímo na účet banky a zbývající část na účet můj. Za část finančních prostředků jsem následně koupila stavební pozemek a část finančních prostředků mi zbyla (budu si brát novou hypotéku a stavět dům pro trvalé bydlení).
Nejsem si jista zda musím zdanit příjem z prodeje bytu (v bytě jsem sice bezprostředně před jeho prodejem měla bydliště, ale po dobu kratší 2 let, získané finanční prostředky však použiji ke stavbě rodinného domu)? V případě, že příjem z prodeje bytu bude dani podléhat, jaké lze uplatnit daňové výdaje?
Odpověď
V souladu s § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů jsou od daně osvobozeny příjmy z prodeje bytu, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje bytu, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Podle pokynu Ministerstva financí České republiky č. D-300 je k osvobození od daně v případě prodeje bytu zapotřebí splnit podmínku bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Pokud měl poplatník v bytě bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a prostředky získané prodejem bytu zcela nebo zčásti použije na uspokojení bytové potřeby, je příjem z prodeje bytu zcela nebo zčásti (tj. ve výši prostředků použitých na bytovou potřebu) osvobozen podle § 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů, přičemž jako daňový výdaj lze uplatnit pouze poměrnou část výdajů odpovídající zdaňované (neosvobozené) části příjmů z prodeje. V případě prodeje bytu, ve kterém poplatník neměl bezprostředně před jeho prodejem bydliště se postupuje také podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů.
Ustanovení § 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů osvobozuje od daně náhradu za uvolnění bytu, vyplacenou uživateli bytu za podmínky, že náhradu použil nebo použije na uspokojení bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž náhradu přijal, přičemž tento příjem je od daně osvobozen i v případě, že částku odpovídající náhradě vynaložil na obstarání bytové potřeby v době jednoho roku před jejím obdržením. Přijetí náhrady oznámí poplatník správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo. Obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje bytu, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Ministerstvo financí České republiky v pokynu č. D-300 dále uvádí, že bytovými potřebami se pro účely tohoto ustanovení rozumí bytové potřeby uvedené v § 15 zákona o daních z příjmů. Uplatnil-li poplatník osvobození příjmu získaného jako náhradu za uvolnění bytu a tuto náhradu nepoužil na obstarání bytové potřeby ve stanovené lhůtě, zahrne takový příjem mezi zdanitelné příjmy za to zdaňovací období, ve kterém tato lhůta uplynula. Pokud poplatník použije náhradu za uvolnění bytu na obstarání bytové potřeby pouze částečně, je od daně osvobozena pouze ta její část, která byla vynaložena na obstarání bytové potřeby.
Příjem z prodeje bytu by tedy ve Vašem případě mohl být v souladu s výše uvedeným od daně osvobozen, pokud získané prostředky použijete k uspokojení bytové potřeby nejpozději do konce roku 2009 (vymezení bytových potřeb viz podrobně v § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů, při splnění stanovených podmínek mezi ně patří např. výstavba rodinného domu, koupě pozemku, splacení úvěru a další). Obdržení příjmu z prodeje bytu, u kterého bude uplatňováno osvobození od daně podle § 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů, by přitom mělo být oznámeno správci daně do konce roku 2008.
Pokud by část získaných finanční prostředků nebyla ve stanovené lhůtě použita k uspokojení bytových potřeb, bude tato část následně podléhat zdanění, přičemž jako výdaj bude možné uplatnit stejnou poměrnou část výdajů (např. pokud z důvodu nedodržení výše uvedených podmínek bude dani podléhat 10 % celkového příjmu z prodeje bytu, bude možné jako daňový výdaj uplatnit 10 % celkových výdajů vynaložených na dosažení tohoto celkového příjmu). Získanými finančními prostředky se přitom samozřejmě rozumí celý příjem z prodeje bytu, nikoli pouze zisk z prodeje bytu. Daňovým výdajem by podle § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů obecně byla cena, za kterou jste byt prokazatelně nabyla, částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu bytu, výdaje související s uskutečněním prodeje a zaplacená daň z převodu nemovitostí, i když bude uhrazena v jiném zdaňovacím období než v tom, v němž plyne příjem z prodeje bytu.
Ing. Pavel Zahradník, 19. 9. 2008