Odpisování pronajímaného bytu
Otázka:
V roce 2013 jsem koupil byt za účelem pronájmu, pro daňové účely budu uplatňovat výdaje ve skutečné výši, mj. odpisy zakoupeného bytu (první rok 1,4 % a další roky 3,4 %). Jako pořizovací cenu bytu pro výpočet odpisů beru cenu dle kupní smlouvy.
Lze dobrovolně odepisovat společně s bytem i dodatečně zakoupené vybavení do bytu (postel, skříň, …), které by jinak šlo dát do výdajů v roce pořízení v plné výši?
Lze do pořizovací ceny bytu pro odpisy zahrnout i zaplacenou provizi realitní kanceláři na koupi bytu?
Odpověď
Vstupní cena, ze které následně vychází výpočet daňových odpisů hmotného majetku, je definována v § 29 odst. 1 zákona o daních z příjmů. V případě koupě je vstupní cenou podle písm. a) uvedeného ustanovení pořizovací cena, kterou definují účetní předpisy (viz § 25 odst. 5 písm. a) zákona o účetnictví a § 47 vyhlášky č. 500/2002 Sb.), tj. zahrnuje kupní cenu bytu a náklady s jeho pořízením související (např. zmiňovanou provizi realitní kanceláři na koupi bytu, správní poplatky apod.).
Upozorňujeme, že náklady na pořízení hmotného majetku nelze pro daňové účely uznat jako přímý výdaj, výdajích se projeví formou odpisů (viz § 24 odst. 2 písm. a) a § 25 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů). Dotyčná provize by tak ani nemohla být pro daňové účely přímým výdajem.
Rovněž upozorňujeme, že odpisovat nelze pozemky (protože převod bytu je obvykle spojen s převodem podílu na souvisejících pozemcích, je při stanovení vstupní ceny bytu zapotřebí částku vztahující se takovému k podílu na pozemcích vyloučit).
Pokud se jedná o vybavení bytu, je nutné rozlišit:
- zařízení a předměty, které z hlediska stavebního díla umožňují jeho funkci a účel, ke kterému je určeno (takováto zařízení a předměty musí být se stavebním dílem pevně spojena a nelze je demontovat, aniž by došlo ke znehodnocení funkce a účelu stavebního díla - viz vysvětlivka +++++) k Příl. 1 zákona o daních z příjmů), např. vestavný nábytek - tyto se odpisují jako nedílná součást bytu;
- samostatné movité věci (za ně se považují také zařízení a předměty sloužící k provozování služeb a účelová zařízení a předměty, která s budovou nebo se stavbou netvoří jeden funkční celek, i když jsou s ní pevně spojeny - viz § 26 odst. 2 zákona o daních z příjmů) - tyto se odpisují jako samostatný hmotný majetek, pokud je jejich vstupní cena vyšší než 40 tis. Kč;
Jestliže vstupní cena vybavení (jedná-li se o samostatné movité věci) nepřesahuje výše uvedený limit (tj. je 40 tis. Kč nebo nižší) a poplatník by přesto chtěl náklady na jeho pořízení zahrnovat do daňových výdajů postupně, mohlo by přicházet v úvahu buď evidování souboru movitých věcí se samostatným technicko-ekonomickým určením (viz § 26 odst. 2 zákona o daních z příjmů) a uplatňování daňových odpisů tohoto souboru (pokud by pak vstupní cena souboru shora uvedený limit převýšila), nebo dobrovolné vedení podvojného účetnictví a uplatňování účetních odpisů (§ 9 odst. 6, § 24 odst. 2 písm. v) a § 25 odst. 1 písm. zg) zákona o daních z příjmů a § 7 odst. 3 písm. b) vyhlášky č. 500/2002 Sb.).
Ing. Pavel Zahradník, 17. 12. 2013