Zdaňování příjmů z pronájmu bytu
Otázka:
Koupila jsem si byt na hypotéku a ráda bych ho pronajímala. Měsíčně platím splátku hypotéky. Tento byt chci pronajímat za dohodnuté nájemné a úhradu za ceny služeb spojených s užíváním bytu.
Jsem povinna platit daň z příjmů a jak bych si mohla tuto daň vypočítat?
Odpověď
Příjmy z pronájmu bytů se považují za tzv. příjmy z pronájmu ve smyslu § 9 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů. Tyto příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení jsou (spolu s případnými dalšími příjmy z pronájmu) po stanovených úpravách dílčím základem daně nebo daňovou ztrátou (viz § 9 odst. 3 a § 5 odst. 3 zákona o daních z příjmů).
Zálohy na ceny služeb (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které pronajímatel po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje pronajímatel do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů; poskytuje-li některé služby sám pronajímatel, jsou zálohy na ceny těchto služeb zdanitelným příjmem pronajímatele (viz pokyn Ministerstva financí České republiky č. D-300, k § 9).
Příjmy z pronájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se podle § 9 odst. 2 zákona o daních z příjmů zdaňují jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že plynou z více pronajatých nemovitostí nebo movitých věcí, a to i rozdílného charakteru (např. dům, byt, chata, garáž, pozemek).
Registrační povinnost
Pokud poplatník začne pobírat příjmy podrobené dani (tj. např. i příjmy z pronájmu), je povinen v souladu s § 33 odst. 2 zákona o správě daní a poplatků oznámit tuto skutečnost správci daně do třiceti dnů. Toto oznámení se podává místně příslušnému správci daně na tiskopise Přihláška k registraci fyzických osob.
Vykazování příjmů z pronájmu v daňovém přiznání
Příjmy z pronájmu se uvádí v příloze č. 2 a na řádku 39 tiskopisu přiznání k dani z příjmů fyzických osob. K samotné povinnosti podat daňové přiznání viz např. jedna z našich odpovědí.
Způsob uplatňování výdajů
Výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu lze uplatňovat buď v prokázané výši nebo ve výši vypočtené procentem z příjmů (tzv. paušál). Při změně způsobu uplatňování výdajů mezi jednotlivými zdaňovacími obdobími je pak nutné postupovat podle § 23 odst. 8 zákona o daních z příjmů, tj. upravit rozdíl mezi příjmy a výdaji za zdaňovací období předcházející zdaňovacímu období, ve kterém ke změně způsobu uplatňování výdajů došlo.
Uplatňování výdajů v prokázané výši
Takto lze uplatnit zejména odpisy pronajímaného bytu (§ 24 odst. 2 písm. a) zákona o daních z příjmů), dále např. výdaje na opravy nebo pojištění bytu hrazené pronajímatelem atd.
Jako daňově účinné výdaje naopak nelze uplatnit zejména technické zhodnocení (§ 25 odst. 1 písm. p) a § 33 zákona o daních z příjmů) nebo splátky jistiny úvěru na pořízení bytu (zatímco splátky úroků z úvěru na pořízení bytu by obecně daňově účinným nákladem být mohly - srovnej poslední věta § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů).
Je nutné vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud je vytvářena, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, pokud jsou vypláceny mzdy (§ 9 odst. 6 zákona o daních z příjmů).
Uplatňování výdajů ve výši vypočtené procentem z příjmů
Výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu lze uplatnit také ve výši vypočtené jako 30 % příjmů z pronájmu (§ 9 odst. 4 zákona o daních z příjmů). V této částce jsou pak zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z pronájmu.
Je nutné vést záznamy o příjmech, evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s pronájmem a evidenci hmotného a nehmotného majetku, který lze odpisovat (viz § 9 odst. 5 zákona o daních z příjmů a § 39 odst. 4 zákona o správě daní a poplatků).
Ing. Pavel Zahradník, 9. 3. 2009