Dodatečné zdanění příjmů z pronájmu bytu
Otázka:
Je možné dodatečně přiznat a zdanit příjem z pronájmu bytu? Jaké jsou v takovém případě sankce ze strany finančního úřadu?
Jak stanovit pořizovací cenu bytu pro výpočet odpisů?
Odpověď
Podle § 41 odst. 1 zákona o správě daní a poplatků, zjistí-li daňový subjekt, že jeho daňová povinnost má být vyšší nebo daňová ztráta nižší než jeho poslední známá daňová povinnost, je povinen předložit do konce měsíce následujícího po tomto zjištění dodatečné daňové přiznání (v dodatečném daňovém přiznání uvede daňový subjekt i den zjištění důvodů pro jeho podání); v této lhůtě je dodatečná daň též splatná. Dodatečné daňové přiznání však podle § 41 odst. 2 zákona o správě daní a poplatků není přípustné, byl-li před jeho podáním učiněn správcem daně úkon směřující k přezkoušení správnosti daňové povinnosti za období, kterého by se dodatečné přiznání týkalo, a to až do doby ukončení tohoto úkonu.
V případě dodatečného vyměření daně podle dodatečného daňového přiznání nevzniká penále, a to na základě § 37b odst. 4 zákona o správě daní a poplatků (na rozdíl od situace, kdy by daň doměřil sám správce daně např. na základě daňové kontroly). Z hlediska sankcí tak přichází v úvahu především úrok z prodlení podle § 63 zákona o správě daní a poplatků, který správce daně předepíše z dlužné částky daně od původního dne splatnosti do dne zaplacení. Dále by v případě pozdního podání dodatečného daňového přiznání mohl správce daně v souladu s § 68 zákona o správě daní a poplatků zvýšit příslušnou vyměřenou daň až o 10 %.
Prokázání výše vstupní ceny bytu podle § 29 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů, tj. pořizovací ceny a případných nákladů vynaložených na opravy a technické zhodnocení bytu před zahájením pronájmu, bude-li správcem daně v daňovém řízení požadováno, je obecně na poplatníkovi (§ 31 odst. 9 zákona o správě daní a poplatků). Doplňujeme, že v situaci, kdy došlo k pořízení bytu v době kratší než 5 let před zahájením pronájmu, nelze vycházet z tzv. reprodukční pořizovací ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku. Ustanovení § 31 odst. 4 zákona o správě daní a poplatků sice obecně neomezuje okruh možných důkazních prostředků (kromě případu, kdy jsou získány v rozporu s obecně závaznými právními předpisy), nicméně k prokázání vstupní ceny budou samozřejmě nejvhodnější písemné doklady (kupní smlouvy, faktury, účtenky apod.), tj. lze doporučit pokusit se vyžádat tyto doklady respektive jejich kopie od dodavatelů.
Obecně doplňujeme, že podle § 9 odst. 4 zákona o daních z příjmů může poplatník místo výdajů prokazatelně vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu uplatnit výdaje vypočtené ve výši 30 % z těchto příjmů.
Ing. Pavel Zahradník, 22. 9. 2010